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New home sales & co: il mattone negli USA
Di Gabriele Brambilla
Conosciamo in pochi minuti tutti i principali indicatori del mercato immobiliare: New Home Sales, Housing Starts, Existing Home Sales e Pending Home Sales
Introduzione
Entriamo nel mondo del mercato immobiliare parlando dei principali indicatori in circolazione, soprattutto per quanto riguarda gli Stati Uniti: New Home Sales, Housing Starts, Existing Home Sales e Pending Home Sales.
Il mattone è uno dei settori-pilastro dell’economia. La compravendita di case (e la costruzione) muove somme enormi che impattano non poco sul PIL di un Paese. In aggiunta, più in generale, l’andamento del mercato è costantemente monitorato per valutare la direzione dell’economia nel complesso.
Abbiamo visto (e vediamo ancora) come il mattone possa pesare su economia e finanza. La Crisi dei mutui subprime è di certo l’esempio recente più significativo, ma ce ne sarebbero anche altri. Pensiamo ad esempio allo stato attuale della California, dove il mercato immobiliare ha uno squilibrio enorme tra domanda e offerta (la prima supera parecchio la seconda), i prezzi sono decollati e una grave crisi ha pervaso il Paese. Una descrizione molto riduttiva di una serie di problematiche ben più complesse, ma comunque utile per dare un’idea della magnitudo di questa industria.
Capita l’importanza del settore, non ci resta che conoscere i tre indicatori protagonisti di questo approfondimento. Partiremo con il New Home Sales, ossia il dato più monitorato in assoluto dagli addetti ai lavori.
Indice
New Home Sales: cos'è e perché seguirlo
Il New Home Sales è un indicatore economico, pubblicato a cadenza mensile dallo US Census Bureau, che misura le vendite di nuove case. È conosciuto anche come New Residential Sales.
L’indicatore è il più seguito in assoluto da investitori e addetti ai lavori. Il motivo? Si tratta di un lagging indicator della domanda, con impatto significativo sui tassi di interesse dei mutui. Tutto è collegato: la vendita di nuove abitazioni è influenzata da altri fattori come la disoccupazione, i tassi di interesse, il reddito e via dicendo.
Il valore del New Home Sales non si riduce solo a un numero, ma dobbiamo guardare cosa il dato vuole raccontare. L’andamento del mercato immobiliare può infatti rivelare che piega sta prendendo l’economia più in generale. Certo, in base ad altri fattori dovremmo già avere un’idea di cosa ci riserverà il futuro; tuttavia, il New Home Sales ci aiuta a capire se effettivamente si sta andando in una direzione o nell’altra.
Come si crea l’indicatore? Si combinano dei questionari sottoposti ai costruttori di case con i dati del Census Bureau relativi al settore delle costruzioni, nello specifico osservando i permessi di costruzione emessi per la realizzazione di nuovi progetti immobiliari. Una casa viene inclusa nel calcolo solo se il deposito iniziale è stato pagato, oppure se il contratto di acquisto è stato firmato entro l’anno dalla costruzione della stessa.
Abbiamo a disposizione due New Home Sales:
- Uno aggiustato in base alla stagione (meteo) e/o al ciclo del settore. In questo modo si eliminano altri fattori che potrebbero sporcare il dato;
- L’altro, non aggiustato.
Housing Starts
Parliamo brevemente di un indicatore che non rileva alcuna compravendita, ma solo l’inizio di nuove costruzioni o unità residenziali: l’Housing Starts.
Come possiamo immaginare, il dato offre una visione pratica sull’industria immobiliare e sulla direzione che sta prendendo. Viene pubblicato mensilmente al 12esimo giorno lavorativo, prendendo come fonti dei questionari sottoposti ai costruttori.
L’Housing Starts ci fa capire quanta volontà ci sia nello spendere risorse su nuovi progetti, che in genere sono motivati da delle stime sulla domanda di abitazioni. Quindi, indirettamente, l’indicatore può farci comprendere meglio quale sia il sentimento dei consumatori e quanto siano propensi a spendere in un dato momento.
Anche in questo caso troviamo un dato sottoposto a degli aggiustamenti motivati dalla stagionalità; inoltre, vi è una suddivisione geografica in quattro aree, che incontreremo anche in altri indicatori.
Existing Home Sales: panoramica
Dal nome si intuisce la natura di questo indicatore: l’Existing Home Sales misura la vendita di abitazioni già esistenti quali case singole, condomini e co-ops (cooperative abitative) negli Stati Uniti.
L’Existing Home Sales si divide in quattro aree (West, South, Northeast e Midwest) e rileva anche i prezzi, non solo la quantità.
Mettendolo a confronto con il New Home Sales e l’Housing Starts è possibile capire gli equilibri di forza nel mercato immobiliare tra case nuove e già esistenti.
Il dato esce mensilmente grazie al lavoro della NAR (National Association of Realtors). Stando proprio a quanto specificato dall’associazione, le transazioni vengono conteggiate dopo la chiusura e non sono prese in considerazione quelle ancora in sospeso. Generalmente servono 1/2 mesi per finalizzare l’affare, dato che nella maggior parte dei casi il compratore deve richiedere un mutuo. Quindi, il dato che visualizziamo oggi è composto in buona parte da transazioni avvenute il mese scorso, se non quello precedente.
Pending Home Sales
Concludiamo questo breve “viaggio” nel mondo immobiliare con il Pending Home Sales, creato negli Stati Uniti dalla NAR.
Chi mastica l’inglese avrà già capito di che cosa si tratta: il dato traccia le vendite immobiliari dove i documenti e il contratto sono già firmati, ma la transazione vera e propria non è ancora giunta al termine. Di conseguenza, queste operazioni non potrebbero rientrare nel New Home Sales o nell’Existing Home Sales (non sono finalizzate), ma trovano un indicatore specifico a rappresentarle.
È considerato uno degli indicatori principali per illustrare la vendita di case perché ha come base un ampio campione di contratti da tutti gli Stati americani.
Data la sua natura, il Pending Home Sales ci aiuta a prevedere i risultati futuri soprattutto dell’Existing Home Sales. Teniamo presente che negli States occorrono da uno a due mesi dopo la firma del contratto per concludere la trattativa. Quindi, quando mostrato dal Pending Home Sales potrà tradursi sugli altri indicatori nell’arco di 4/8 settimane.
Con questo abbiamo terminato. Ti invitiamo a esplorare tutti i nostri articoli della sezione Economia e Finanza per conoscere altri indicatori e temi importanti in materia. Inoltre, visita The Crypto Gateway Learn per tante ore di studio con i nostri corsi gratuiti.
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