Mercato immobiliare: cosa devi sapere prima di investire

Investimento immobiliare diretto

Iniziamo dall’investimento nel mercato immobiliare diretto. In questo contesto, un’entità (sia essa fisica o una società) decide di investire nel settore immobiliare comprando una o più proprietà, con l’obiettivo di generare un guadagno. Nel termine “proprietà” possono rientrare appartamenti, interi edifici, complessi commerciali o industriali, terreni, box e via dicendo.

L’idea alla base di questa operazione è investire per guadagnare, punto. L’entità potrà anche decidere di sfruttare per un certo periodo l’acquisto, ma senza mai perdere il focus dalla reale motivazione che sta dietro. Ad esempio, una persona può investire nell’immobiliare comprando una casa, magari vivendoci per un breve periodo. Di certo però non resterà lì a vita, altrimenti non potremmo parlare di investimento.

Le modalità di guadagno sono differenti, tra cui:

• Rivendita a prezzo maggiore rispetto a quello di acquisto. Tutto piuttosto semplice da capire: si compra l’immobile e si punta a rivenderlo in un futuro vicino a un prezzo più alto. In questi casi conta trovare la giusta occasione e il prezzo deve essere inferiore a quello di mercato. La plusvalenza, sottratta di spese e tasse, rappresenta il guadagno netto.
• Affitto o locazione. Qui non si rivende l’immobile, ma lo si cede in locazione a qualcuno che pagherà un affitto. In questo modo si può rientrare nell’investimento dopo un certo numero di anni, anche tanti, ma si mantiene il possesso della proprietà.
• Rivendita dopo miglioramenti. Simile al primo punto, ma con una grande differenza: in questo caso si acquista l’immobile, lo si migliora e solo dopo lo si vende. Sarà quindi il lavoro svolto a generare la plusvalenza. Un esempio: acquistare un rudere, ristrutturarlo e rivenderlo (ovviamente tutte le spese dovranno essere inferiori alla cifra incassata alla fine).

Le modalità appena descritte si possono applicare in svariate tipologie di proprietà e contesti. Potremo quindi comprare un terreno e rivenderlo anni dopo a una società che vuole costruire un centro commerciale, oppure acquistare una casa a Roma per affittarla ai turisti. A prescindere dal metodo, l’obiettivo finale sarà sempre una forma di guadagno.

Problematiche del mercato immobiliare

Investire in questo settore non è semplice e presenta alcune problematiche.

La prima sta nel capitale iniziale. Salvo occasioni d’oro, ipotizzando l’acquisto di un appartamento al di fuori di una grande città italiana, serviranno almeno 100.000 euro per iniziare. È necessaria quindi una cifra di tutto rispetto per avviare il percorso di investimento, nonché una certa pazienza.

Il secondo problema è legato agli imprevisti. Diventando proprietari si va incontro anche a delle responsabilità. Ad esempio, potremmo dover intervenire su un guasto, oppure trovarci a che fare con un grattacapo di cui ignoravamo l’esistenza. Per non parlare poi delle possibili insolvenze da parte degli inquilini.

A questi primi due punti dobbiamo aggiungerne un terzo: i costi. Possedere una proprietà può comportare spese e tasse che andranno a impattare anche molto sul guadagno finale. Dovremo quindi conoscere queste voci prima di avventurarci a investire in immobili.

Dobbiamo poi sottolineare anche che il mercato immobiliare non è immediato quanto altri. Potremmo dover aspettare del tempo prima di riuscire a chiudere l’operatività, perdendo così altre occasioni o semplicemente restando in pausa.

Infine, anche negli investimenti immobiliari ci troveremo a che fare con le condizioni del mercato. Le quotazioni immobiliari possono fluttuare nel tempo e le condizioni generali dell’economia hanno un forte impatto sul settore.

Nei periodi di grande benessere, investire in immobili dà grandi soddisfazioni e ci si può muovere con una certa rapidità. Ma se ci trovassimo nel bel mezzo di un momento nero, potremmo incappare persino in dolorose perdite.

Per ovviare o limitare questi problemi, è possibile investire indirettamente nel settore. Approfondiamo.

Investimenti immobiliari indiretti

La via alternativa è investire nel mercato immobiliare indirettamente, mediante strumenti quali ETF e fondi, oppure finanziando con cifre ridotte le aziende che operano nel settore. Ad esempio, si può partecipare a iniziative di Real Estate crowdfunding, dove un numero di persone variabile unisce le forze e finanzia progetti anche importanti.

Questi prodotti sono un’opportunità in quanto privi di barriere di ingresso, oppure dai requisiti minimi. Inoltre, escono di scena le problematiche che menzionavamo prima (riparazioni, imprevisiti di vario genere). Tuttavia, resta comunque il rischio di non riuscire a generare il guadagno sperato, così come quello di incassare una perdita. Dopotutto si tratta di investimenti e non possono mancare dei pericoli.

Quanto si guadagna con il mercato immobiliare?

Tutto dipende dal periodo e, ovviamente, dall’aver fatto la mossa giusta. I guadagni possono anche essere elevati, perché il settore immobiliare offre concretamente questa possibilità. Tuttavia, non possiamo avere cifre e certezze di partenza.

Alcune città italiane ospitano mercati piuttosto complessi, in alcuni casi da vera e propria bolla immobiliare. Un caso è il mercato immobiliare Milano, di cui tanto si parla e i prezzi sono assolutamente alle stelle, un po’ come accade nelle metropoli e megalopoli mondiali. Riuscire a operare in questi contesti è difficile, rischioso ma, al tempo stesso, potenzialmente molto remunerativo.

Il piccolo risparmiatore che si affaccia per la prima volta sulla scena immobiliare dovrebbe magari optare per piazze più prevedibili e tranquille, così da poter acquisire l’esperienza e il capitale necessario a fare il passo successivo.

"Per entrare nel settore occorrono esperienza, capitali e una certa predisposizione al rischio"

Come va il mercato immobiliare?

Anche questa domanda è di difficile risposta, nel senso che dipende dal luogo. Tuttavia, la situazione generale di oggi ci dice che il 2024 sta andando decisamente meglio rispetto al 2023, chiuso a -10% rispetto all’anno precedente.

Sempre nel 2023, la Lombardia è la regione in cui il mercato genera più movimenti, ma ottime anche Umbria, Basilicata e Molise.

Le città più in crescita sono Palermo, Milano, Torino e Bologna.

Insomma, investire in immobili oggi può avere senso, ma bisogna sapere quello che si fa e conoscere l’andamento prezzi mercato immobiliare. Solo così si potrà davvero raggiungere il guadagno ed evitare di farsi del male.